天美影院

Trosolwg

Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio (VOA) yn gyfrifol am gynnal y rhestrau ardrethu canolog a lleol, sy鈥檔 cynnwys gwerthoedd ardrethol ar gyfer pob eiddo annomestig yng Nghymru a Lloegr.听听

Rydym yn cyfrifo gwerth ar gyfer eich eiddo. Gelwir hwn y gwerth ardrethol (RV). Mae鈥檔 seiliedig ar faint o rent y gallai gael ei godi am yr eiddo, gan ddefnyddio rheolau sydd wedi鈥檜 gosod gan y gyfraith. Yna, bydd eich cyngor lleol yn defnyddio鈥檙 gwerth hwn er mwyn cyfrifo faint y byddwch yn ei dalu mewn ardrethi busnes.听

Gallwch ofyn am gael eich eiddo wedi鈥檌 ddileu o鈥檙 rhestr ardrethu annomestig, neu ofyn am ostyngiad yn ei RV os yw eich eiddo, neu ran ohono:听听

• mewn cyflwr gwael听

• yn cael ei adnewyddu鈥檔 sylweddol neu ei ailadeiladu听

• wedi鈥檌 ddymchwel听

Rydym yn adolygu pob cais i wirio bod yr eiddo yn bodloni鈥檙 gofynion cyfreithiol er mwyn cael addasiad i鈥檞 RV, ac i ystyried y ffeithiau yn ofalus cyn gwneud penderfyniad.听听听

Mae dileu eiddo oddi ar y rhestr ardrethu, neu ostwng ei RV, yn fater dyrys. Mae鈥檙 rheolau yn seiliedig ar gyfreithiau manwl a phenderfyniadau鈥檙 llys. Caiff y rheolau eu hadolygu a鈥檜 diweddaru yn aml. Mae p鈥檜n ai yw eiddo yn aros ar y rhestr ardrethu, neu yn cael ei ddileu oddi arno, yn dibynnu ar sut bydd yr egwyddorion cyfreithiol hyn yn gymwys.听听听

Yn yr adrannau isod, rydym yn ymdrin 芒鈥檙 amgylchiadau sy鈥檔 galluogi eiddo i gael ei ddileu oddi ar y rhestr ardrethu neu gael gostyngiad yn ei RV. Yn ogystal, rydym yn tynnu sylw at pryd nad yw eiddo yn gymwys ar gyfer newidiadau yn ei RV.

Atgyweirio economaidd ac aneconomaidd听

a) Atgyweirio economaidd听

Mae gwerth ardrethol (rhent damcaniaethol) eiddo annomestig yn seiliedig ar gyfres o ragdybiaethau statudol. Un o鈥檙 rhagdybiaethau hynny yw bod yr eiddo mewn cyflwr rhesymol. Ystyrir i鈥檙 costau o atgyweirio fod yn economaidd os gall yr eiddo ennill digon o rent er mwyn talu鈥檔 么l am y gwaith atgyweirio o fewn cyfnod amser rhesymol.听听 Golyga hyn y gall yr eiddo gael ei ddefnyddio ar gyfer y diben a fwriadwyd.听听听听

Mae ystod eang o amrywiaeth yn nhermau eiddo annomestig, felly mae鈥檔 anodd amlinellu cyflwr disgwyliedig eiddo er mwyn bodloni鈥檙 rhagdybiaeth bod yr eiddo mewn cyflwr rhesymol ac yn addas ar gyfer meddianiad. Mae pob achos yn cael ei ystyried yn unigol ar sail costau atgyweirio a rhent disgwyliedig. Gwneir hyn er mwyn penderfynu a yw鈥檙 eiddo yn gymwys ar gyfer gostyngiad yn ei RV.

b) Atgyweirio aneconomaidd neu gyflwr gwael听

Ystyrir eiddo i fod yn aneconomaidd i鈥檞 atgyweirio, a鈥檌 werth mewn cyflwr gwael, pan fydd y gost o鈥檌 atgyweirio i gyflwr rhesymol yn gorbwyso鈥檙 incwm rhent disgwyliedig o fewn cyfnod amser rhesymol.听听

Rydym hefyd yn ystyried cyflwr yr eiddo, gan ofyn 3 chwestiwn:听

1. A yw鈥檙 eiddo mewn cyflwr rhesymol?听

2. Os na, a all y gwaith sydd ei angen er mwyn i鈥檙 eiddo fod mewn cyflwr rhesymol gael ei ddisgrifio fel gwaith atgyweirio?听

3. A fyddai鈥檙 gwaith atgyweirio yn cael ei ystyried yn aneconomaidd?听

Pan nad yw gwerth ardrethol yn cael ei newid o achos atgyweirio听

Ni allwn newid gwerth ardrethol eiddo, na鈥檌 ddileu oddi ar y rhestr ardrethu, os byddai gwaith atgyweirio yn cael ei ystyried i fod yn rhesymol yn economaidd i鈥檞 wneud.听听 Mae hyn yn cynnwys:听听

• gwaith sy鈥檔 cael ei wneud o dan delerau prydlesu eiddo, a fyddai鈥檔 cadw鈥檙 eiddo mewn cyflwr arferol 听

• gwaith atgyweirio economaidd amlwg megis ail-addurno, ailosod gorchuddwyr llawr, newid ffitiadau golau neu gyfnewid hen eitemau sydd wedi鈥檜 difrodi am eitemau cyfath modern 听

Nid yw hon yn restr gynhwysfawr, ac mae amgylchiadau eraill ble gall gwaith atgyweirio gael ei ystyried yn economaidd. Dyma rai enghreifftiau:听

• Mae difrod bwriadol er mwyn osgoi talu ardrethi busnes (a elwir yn 鈥榝andaliaeth adeiladol鈥�) yn cael ei drin fel unrhyw fath arall o ddifrod. Rydym yn gwirio a yw鈥檔 rhesymol i atgyweirio鈥檙 eiddo. Er enghraifft, mae tynnu toiledau neu olau heb gynllun ehangach ar gyfer ailddatblygu yn cael ei ystyried i fod yn ddifrod sydd angen ei atgyweirio.听

• Mae gwaith atgyweirio sy鈥檔 gwneud defnydd o ddeunyddiau modern, er enghraifft trwsio to neu osod ffenestri, yn cael ei ystyried yn economaidd.

Pan fydd y rhestr ardrethu yn cael ei addasu o achos atgyweirio听

Os yw eiddo mewn cyflwr gwael aneconomaidd, gall ei werth ardrethol gael ei ostwng.听听

Mae鈥檔 rhaid i chi ddarparu tystiolaeth bod eich eiddo mewn cyflwr gwael aneconomaidd wrth i chi wneud cais am ostyngiad mewn gwerth ardrethol. Gweler y math o dystiolaeth y byddwch ei hangen yn hwyrach ymlaen ar y dudalen hon.

Eiddo sydd wedi cael eu heffeithio gan d芒n neu lifogydd听

Mae eiddo sydd wedi cael eu difrodi gan d芒n neu lifogydd yn cael eu disgrifio fel eiddo sydd wedi profi newid sylweddol mewn amgylchiadau, hynny yw, digwyddiad a ddigwyddodd ar 么l i鈥檙 gwerth ardrethol gael ei bennu. O dan ddeddfau ardrethu, mae effeithiau y digwyddiadau hyn yn cael eu hystyried o dan y rhagdybiaeth o atgyweirio statudol, sydd wedi鈥檌 ddiffinio yn yr adran flaenorol:听听

A fyddai鈥檙 gwaith atgyweirio yn cael ei ystyried i fod yn economaidd i鈥檞 gwblhau? 听听

Os oes t芒n bach sydd yn effeithio ar ran fach o鈥檙 eiddo yn unig, a bod y costau atgyweirio angenrheidiol yn is na鈥檙 incwm rhent disgwyliedig, mae鈥檔 debygol y bydd y gwaith atgyweirio yn cael ei ystyried i fod yn economaidd, a ni fydd y gwerth ardrethol yn newid.听 Os yw鈥檙 difrod yn cael effaith negyddol ar yr incwm rhent, mae鈥檔 bosibl y bydd yr RV yn cael ei ostwng. 听

Os oes t芒n mawr sydd yn effeithio ar yr eiddo cyfan, neu ran helaeth ohono, gan achosi i鈥檙 eiddo fod yn eiddo na ellir ei atgyweirio, a bod ailadeiladu鈥檙 eiddo yn angenrheidiol, yn hytrach nag atgyweirio, bydd yr eiddo yn cael ei ddileu o鈥檙 rhestr ardrethu. 听

Mae鈥檙 un amodau yn berthnasol ar gyfer eiddo sydd wedi cael eu heffeithio gan lifogydd. Os oes tystiolaeth yn dangos bod rhenti yn yr ardal wedi cael eu lleihau o ganlyniad i鈥檙 llifogydd yn unig, mae鈥檔 bosibl y bydd eich gwerth ardrethol yn cael ei ostwng.

Y dystiolaeth sydd ei hangen er mwyn dangos bod eiddo mewn cyflwr gwael aneconomaidd, gan gynnwys eiddo sydd wedi cael eu heffeithio gan lifogydd a th芒n

Er mwyn ein helpu i wneud penderfyniad, dyma鈥檙 dystiolaeth y bydd angen i chi ei chyflwyno:听

• manylion am unrhyw amcan brisiau sydd gennych er mwyn adfer yr eiddo i gyflwr rhesymol unwaith eto听

• disgrifiad o鈥檙 gwaith, neu gynllun y gwaith听

• manylion unrhyw waith sydd wedi dechrau ar yr eiddo听

• y dyddiad pan ddechreuodd y gwaith ynghyd 芒 thystiolaeth i gefnogi hyn, megis anfoneb contractwr a/neu dderbynebau ar gyfer deunyddiau a ddanfonwyd neu sgipiau ar gyfer cael gwared 芒 sbwriel听

• copi o unrhyw arolygon, cynlluniau gan benseiri neu ganiat芒d cynllunio, os ydynt ar gael听

• ffotograffau wedi鈥檜 labelu a鈥檜 dyddio o鈥檙 tu mewn a鈥檙 tu allan i鈥檙 eiddo, gan ddangos ei gyflwr听听

• manylion ynghylch y tro diwethaf yr oedd yr eiddo wedi鈥檌 feddiannu

Nodweddion eiddo sy鈥檔 cael ei ailadeiladu鈥檔 sylweddol听听

Mae鈥檙 gyfraith ynghylch eiddo sy鈥檔 cael ei ailadeiladu鈥檔 sylweddol yn ddyrys, a chaiff pob cais eu hystyried fesul achos. Mae ein penderfyniad i addasu neu ddileu RV yn ffaith-benodol.听听

Ar gyfer eiddo annomestig, mae enghreifftiau o waith ailadeiladu sylweddol yn cynnwys:听

• gwelliannau sylweddol i鈥檙 eiddo (atgyweiriadau sylweddol sy鈥檔 codi gwerth y rhent incwm yn sylweddol)听

• newidiadau i ddefnydd yr eiddo ble mae addasu ffisegol sylweddol yn angenrheidiol (e.e trosi swyddfeydd i fod yn eiddo preswyl)听听

• newidiadau i ffiniau鈥檙 eiddo, fel y gall eiddo gwahanol gael eu meddiannu ar wah芒n, neu eu huno i greu eiddo mwy o faint (er enghraifft, rhannu siop fawr yn llawer o siopau llai, neu ddymchwel waliau mewnol rhwng dwy siop gyfagos er mwyn ffurfio un siop fawr)听

Mae鈥檔 annhebygol iawn bydd eiddo wedi鈥檌 feddiannu ar gyfer ei ddefnydd cyfredol yn ystod cynlluniau sy鈥檔 cynnwys ailadeiladu neu ailddatblygu.听 Nid ydym felly yn ystyried a yw鈥檙 eiddo mewn cyflwr rhesymol, neu ddim. Yn hytrach, rydym yn ystyried a yw鈥檙 gwaith atgyweirio yn cynnwys cynllun i ailadeiladu.听 Os yw ac, o ganlyniad, ni all yr eiddo gael ei feddiannu, bydd yr eiddo yn cael ei ddileu oddi ar y rhestr ardrethu annomestig. Bydd hyn yn dod i rym ar y dyddiad y bydd y gwaith atgyweirio yn dechrau.听

Gan fod y rheolau ynghylch ailadeiladu yn ddyrys, nid yw dileu eiddo oddi ar y rhestr ardrethu yn broses syml. Mae faint o dystiolaeth sydd ei hangen yn dibynnu ar faint y cynllun gwaith atgyweirio. Er hynny, mae鈥檔 bwysig eich bod yn rhoi gymaint o fanylion 芒 phosibl i ni. Mae鈥檔 rhaid i ni weld bod gwaith adeiladu wedi dechrau cyn y gallwn ystyried tynnu鈥檙 asesiad.

Y dystiolaeth sydd ei hangen er mwyn dangos bod gwaith adeiladu sylweddol yn digwydd i eiddo听

Er mwyn dileu eiddo o ganlyniad i waith ailadeiladu sylweddol, dyma鈥檙 dystiolaeth sydd ei hangen:听

• disgrifiad o gynllun y gwaith arfaethedig听

• manylion unrhyw waith sydd wedi dechrau ar yr eiddo听

• y dyddiad pan ddechreuodd y gwaith ynghyd 芒 thystiolaeth i gefnogi hyn, megis anfoneb contractwr a/neu dderbynebau ar gyfer deunyddiau a ddanfonwyd neu sgipiau ar gyfer cael gwared 芒 sbwriel听

• copi o unrhyw arolygon, cynlluniau gan benseiri neu ganiat芒d cynllunio, os ydynt ar gael听

• ffotograffau wedi鈥檜 labelu a鈥檜 dyddio o鈥檙 tu mewn a鈥檙 tu allan i鈥檙 eiddo, gan ddangos ei gyflwr a lle mae鈥檙 holl ardaloedd gwaith wedi dechrau

Dymchweliadau听

Pan na all y gwerth ardrethol gael ei newid cyn gwaith dymchwel听

Yn aml iawn, gall eiddo barhau i fod yn wag mewn cynlluniau ailddatblygu mawr, ond yn parhau i fod mewn cyflwr sy鈥檔 ddigon da i gael eu meddiannu, neu mewn cyflwr ble bydda hi鈥檔 rhesymol ac yn economaidd atgyweirio鈥檙 eiddo. Mewn achosion o鈥檙 math hyn, bydd yr eiddo yn parhau i fod 芒 gwerth ardrethol hyd nes y bydd y gwaith dymchwel yn dechrau.听

Ni fydd y rhestr ardrethu yn cael ei haddasu hyd nes y bydd y gwaith dymchwel yn dechrau ar eiddo.听听

Pan y gall y gwerth ardrethol newid cyn y gwaith dymchwel听

Mewn rhai achosion, mae eiddo sydd 芒 bwriad o gael eu dymchwel mewn cyflwr mor wael nad yw鈥檔 economaidd atgyweirio鈥檙 eiddo. Golyga hyn bod y costau o atgyweirio鈥檙 eiddo yn gorbwyso unrhyw incwm disgwyliedig o fewn cyfnod amser rhesymol. Felly, os gwelir, o ganlyniad i鈥檙 ystyriaethau hyn, bod yr eiddo yn aneconomaidd i鈥檞 atgyweirio, mae鈥檔 bosibl y gall ei werth ardrethol gael ei ostwng i sero cyn y gwaith dymchwel.听

Pan fydd eiddo yn cael ei ddileu o鈥檙 rhestr ardrethu o ganlyniad i ddymchweliad听

Bydd eiddo yn cael ei ddileu o鈥檙 rhestr ardrethu unwaith i鈥檙 gwaith dymchwel ddechrau ar yr eiddo. Sylwer, nid yw caniat芒d cynllunio yn dystiolaeth ddigonol i ddangos bod y gwaith dymchwel wedi dechrau. Gweler isod y dystiolaeth sydd ei hangen arnoch er mwyn dangos bod gwaith dymchwel wedi dechrau ar eich eiddo.

Y dystiolaeth sydd ei hangen er mwyn dangos bod eiddo yn cael ei ddymchwel听

Mae鈥檙 dystiolaeth y mae鈥檔 rhaid i chi ei chyflwyno i鈥檙 VOA yn cynnwys:听

• ffotograffau wedi鈥檜 labelu a鈥檜 dyddio o鈥檙 eiddo, gan ddangos y gwaith sydd wedi dechrau o fewn yr eiddo neu鈥檙 safle听

• manylion unrhyw waith sydd wedi dechrau ar yr eiddo (gan gynnwys caniat芒d cynllunio, os ydynt ar gael)听

• y dyddiad pan ddechreuodd y gwaith ynghyd 芒 thystiolaeth i gefnogi hyn, megis anfoneb contractwr a/neu dderbynebau ar gyfer deunyddiau a ddanfonwyd neu sgipiau ar gyfer cael gwared 芒 sbwriel

Sut i wneud cais am ddileu neu ostyngiad yn eich gwerth ardrethol听

Os ydych os ydych o鈥檙 farn bod eich eiddo yn bodloni鈥檙 gofynion sy鈥檔 cael eu rhestru uchod, mae angen i chi ddefnyddio鈥檙 gwasanaeth Gwirio, Herio, Apelio (CCA) er mwyn gwneud cais am ddileu neu ostyngiad mewn gwerth ardrethol. Bydd angen i chi gofrestru ar gyfer cyfrif prisio ardrethi busnes cyn y gallwch ddefnyddio鈥檙 gwasanaeth hwn. Darllenwch yr arweiniad cam wrth gam i brosesau CCA er mwyn dysgu rhagor.听

Mewn rhai achosion, mae鈥檔 bosibl y caiff eich eiddo ei ddileu yn ystod y cam Gwirio. Fodd bynnag, os na chaiff hyn ei gadarnhau yn ystod y cam Gwirio, bydd angen i chi Herio. Bydd y VOA yn rhoi gwybod i chi os yw Herio yn angenrheidiol ar 么l i ni ystyried eich achos Gwirio.听

Wrth i chi anfon eich cais, mae鈥檔 bwysig cynnwys tystiolaeth ategol ddigonol. Byddwn yn rhoi gwybod i chi sut i anfon tystiolaeth ategol atom yn ystod y broses, pe bai angen.听

Byddwn yn adolygu鈥檙 dystiolaeth er mwyn dod i gasgliad ynghylch y ffeithiau a prosesu鈥檙 cais, a gwneud penderfyniad.

Yr hyn sy鈥檔 digwydd pan fydd penderfyniad yn cael ei wneud听

Byddwch yn cael gwybod am y penderfyniad ynghylch eich 鈥楪wirio/Herio drwy ddangosfwrdd eich cyfrif prisio ardrethi busnes.听

Os byddwn yn cytuno i ddileu鈥檙 eiddo o鈥檙 rhestr ardrethi, neu yn cytuno i ostwng eich gwerth ardrethol, byddwn yn mynd ati i addasu鈥檙 manylion o鈥檙 dyddiad dod i rym perthnasol.听听

Dyddiad dod i rym ar gyfer ailadeiladu听

Os yw eich eiddo yn cael ei ystyried fel gwaith ailadeiladu sylweddol, y dyddiad dod i rym ar gyfer dileu yw鈥檙 diwrnod cyntaf y bydd gwaith ffisegol yn dechrau. Nid yw cael caniat芒d cynllunio yn nodi dechrau cynllun. Os byddwn yn dileu neu鈥檔 newid eich gwerth ardrethol ar 么l i鈥檙 gwaith ddechrau, bydd y dileu/gostyngiad yn cael ei 么l-ddyddio lle bo hynny鈥檔 bosibl 听

Unwaith y bydd y gwaith wedi鈥檌 gwblhau, bydd eich eiddo yn cael asesiad newydd. Pan fyddwn yn ail-asesu鈥檙 eiddo 鈥榥ewydd鈥� hwn, byddwn yn ystyried yr holl welliannau a wneir iddo. Golyga hyn y gallai鈥檆h gwerth ardrethol gynyddu.听

Os yw鈥檆h eiddo yn cael ei drosi i eiddo preswyl, dylech roi gwybod i鈥檆h cyngor lleol eich bod wedi cwblhau鈥檙 gwaith, ac yna byddant yn rhoi gwybod i ni.听听

Y dyddiad dod i rym ar gyfer asesiad newydd yw鈥檙 dyddiad y bydd yr eiddo wedi鈥檌 gwblhau, ac yn barod ar gyfer cael ei feddiannu. Gall hyn fod y dyddiad y bydd yn cael ei feddiannu mewn gwirionedd, neu ddyddiad a nodwyd mewn hysbysiadau cwblhau 芒 hysbyswyd gan yr awdurdod bilio.听

Dyddiad dod i rym ar gyfer dymchweliadau听

Os yw eich eiddo yn cael ei ddymchwel, y dyddiad dod i rym ar gyfer ei ddileu oddi ar y rhestr ardrethu yw鈥檙 diwrnod cyntaf y bydd y gwaith dymchwel ffisegol yn dechrau. Os byddwn yn dileu neu鈥檔 newid eich gwerth ardrethol ar 么l i鈥檙 gwaith ddechrau, bydd y dileu/gostyngiad yn cael ei 么l-ddyddio lle bo hynny鈥檔 bosibl听

Dyddiad dod i rym ar gyfer cyflwr gwael听

Os yw eich eiddo mewn cyflwr gwael aneconomaidd, byddwn yn ystyried beth ddylai鈥檙 dyddiad dod i rym fod ar gyfer gostyngiad yn eich gwerth ardrethol ar sail bod yr eiddo (neu rannau ohono) yn dod yn anfeddianadwy o ganlyniad i gyflwr gwael yr eiddo neu ddifrod fesul achos.

Adnoddau ychwanegol听

Gallwch ddysgu rhagor am ddileu eiddo oddi ar y rhestr ardrethu neu ostwng eich asesiad annomestig yn y Llawlyfr Ardrethu.听听

Er mwyn gweld os ydych yn gymwys i gael gostyngiad o ran eich ardrethi busnes o dan fathau eraill o ryddhadau, darllenwch ein canllaw Rhyddhad ardrethi busnes.